【セットアップオフィス】とは?
メリットやデメリット、コスト面を解説

「セットアップオフィス」は内装や什器などが揃った状態のオフィス。しかし、居抜きオフィスとは別の形態です。

本記事では、居抜きオフィスとの違い、セットアップオフィスについてメリットやデメリット、自社に合ったオフィスの探し方などを解説します。

・初期費用をかけずにオフィスを移転したい
・セットアップオフィスがどんなものか知りたい
・セットアップオフィスが自社に合ったスタイルか知りたい


上記のような疑問をお持ちの方はぜひご一読ください。

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セットアップオフィスとは?

セットアップオフィスとは?

すでに内装や什器が整った状態で貸し出されるオフィス物件のこと。いわば、「居抜き」に近いオフィスです。
セットアップオフィスには、主に以下の空間があらかじめ用意されています。

  • 受付

  • 応接室

  • ラウンジスペース

  • 執務スペース

  • 会議室 など

それぞれのスペースに必要なデスクや椅子、キャビネットなども備え付けられています。そのまま入居できる一方で、ある程度アレンジが加えられるよう余白が残されているような物件も存在します。

「居抜きオフィス」との違い

内装工事が既に行われており、そのまま入居できるという点では「セットアップオフィス」と「居抜きオフィス」は同じです。

一方で、その内装工事を行った主体が異なります。セットアップオフィスの内装工事を行うのは基本的に物件のオーナー。一方の居抜きオフィスは以前の入居者が内装工事を実施しています。

そのため居抜き物件の場合、基本的に工事費用が月々の賃料に加算され割高になることは少ないです。一方で内装や什器が残っている状態とはいえ既に長期間使用されている可能性もあり、短期で買い替えの必要が生じるリスクがあります。

さらに、入居者によって老朽化、損壊させた物件の原状回復義務を負う可能性も考えられます。

セットアップオフィスの場合、工事費が月々の家賃に転嫁されるため割高になるもののオーナーの責任で内装が整えられているため短期で修繕・買い替えのコストが発生するトラブルが起きる可能性は低いと言えるでしょう。

居抜きオフィスのメリット 居抜きオフィスのデメリット
・内装工事がすでに施されている ・内装や什器などの破損
・入居時のコストが抑えられる ・故障が確認しづらい
・短期間での入居ができる ・万が一、トラブルが起こったとき、責任の所在が誰なのか曖昧になりやすい
・家賃が割高になる可能性が低い ・自社独自の内装にできない

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セットアップオフィスのメリット

セットアップオフィスの5つのメリット

  • 入居時の負担やコストを軽減できる

  • 移転完了までの時間を短縮できる

  • 退去時の負担を軽減できる

  • 従業員のモチベーション・生産性アップ

  • 居抜き物件と比較しリスクが低い

入居時の負担やコストを軽減できる

セットアップオフィスでは入居時にかかる時間的・経済的コストを大きく軽減できます。

オフィス物件を新規で契約する場合は、レイアウトの計画・見積り・内装業者との打ち合わせ・発注・工事など、多くの工数が必要です。費用面はもちろん、それぞれの工程での打ち合わせや確認のタスクも発生するので時間や手間の負担も想定されます。

オフィスの移転は基本的に頻繁には生じないため専門で取り組むメンバーもおらず、プロジェクトメンバーが普段の業務と兼任しなければならないケースも多いでしょう。

セットアップオフィスなら内装工事が済んでおり、必要最低限の什器も揃っているため、一般的なオフィスと比較して時間的・経済的コストをかけずに入居できます。

移転完了までの時間を短縮できる

セットアップオフィスはスムーズに契約が進めば最短1ヶ月程度で入居することもできます。

一般的なオフィスに入居する場合、内装工事の期間も含まれるため契約から入居まで6か月程度要するケースも少なくありません。

一方のセットアップオフィスは、内装工事を含めた準備が少ないためすぐに入居できます。入居者側がすべき事項は、執務スペースを自社が使いやすいようにレイアウトすること、パソコンやネットワーク機器の配線・接続作業、細かい備品類の引越しのみです。

一般的なオフィスに入居するときと比較して、移転完了までの期間も大幅に短縮できます。

従業員のモチベーション・生産性アップ

キレイでおしゃれなオフィスで働くことは、従業員のモチベーションや生産性のアップにつながります。オフィスに出社するのが楽しくなり、効率的に業務の成果を出せるようになると、従業員満足度も向上するでしょう。

さらに、おしゃれなオフィスは来訪者にもプラスの印象を与えます。取引先からの自社の印象向上は取引拡大に繋がる可能性があるほか、求職者から見てもオフィスに来訪することで志望度の向上が期待できるかもしれません。

居抜き物件と比較し責任の所在が明確

居抜き物件と比較すると、セットアップオフィスのほうが突発的な修繕、買い替えのコストやトラブルが発生するリスクは低いです。セットアップオフィスの内装や什器の管理者は物件のオーナーであるため、何かしらの不備があった際もスムーズに対応してもらえることが期待できます。

居抜きオフィスの場合は責任の所在があいまいになることもあります。

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セットアップオフィスのデメリット

メリットの多いセットアップオフィスですが、デメリットも忘れてはなりません。

セットアップオフィスの4つのデメリット

  • 賃料が相場より高くなりやすい

  • こだわりの内装は実現できない

  • 高額な原状回復費用がかかる場合がある

  • セットアップオフィスは探すのが難しい

賃料が相場より高くなりやすい

セットアップオフィスは内装工事費が賃料に転嫁されやすいため賃料が相場よりも高額なケースが多いです。具体的には周辺相場の1.5~1.7倍程度まで割高に設定されていることも少なくありません。

入居期間が長いと支払う賃料の総額も大きくなるため長期的に利用するオフィスとしてセットアップオフィスを選択するとコスト面の負担が大きくなる可能性もあります。

こだわりの内装は実現できない

セットアップオフィスは内装に強いこだわりを持つ企業には向きません。

セットアップオフィスの内装は物件のオーナーが決めており、大きな変更は加えられないケースも多いです。

そのため「希望のレイアウトがある」「内装にこだわり抜いたオフィスにしたい」「柔軟に内装をリニューアルしたい」といった希望がある場合は将来的に不満を抱える可能性があります。

既に内装が好みのレイアウトや内装デザインは反映できず、融通が利かない点がデメリットです。

原状回復費用がかかる場合がある

退去時に原状回復費用がかかるケースがあります。

セットアップオフィスは基本的に退去後も次の入居者が「セットアップ」状態で使うため原状回復費用はかからないことが多いですが、契約内容によって発生する場合も。

契約前の確認を入念に行いましょう。契約内容に不明点があるときは理解できるまで確認することをおすすめします。

セットアップオフィスの検討時には、入居時の費用・賃料・原状回復の有無など、将来的に必要となるコストをトータルで試算し、比較することが重要です。

セットアップオフィスの物件を探すのが難しい

セットアップオフィスは東京都心を中心に広まりつつある新しいオフィス形態ですが一般的にまだ知られておらず、物件数や取り扱う業者も多くありません。

セットアップオフィスに入居したい」と思ってもすぐに物件が見つからないこともあるでしょう。業者探しの段階から難航するケースもあるかもしれません。

また、セットアップオフィスは30~50坪程度の大きさでつくられていることが多いため、従業員数が多く、100坪以上の面積が必要な場合は、さらに探しにくくなる可能性があります。

セットアップオフィスがおすすめの企業とは?

セットアップオフィスを検討するにあたり「そもそも自社にあっているか」も重要です。以下のような条件を満たす企業企業はセットアップオフィスが特におすすめできます。

セットアップオフィスの利用がおすすめの企業

  • 中小規模のベンチャーやスタートアップ企業

  • 30~50坪程度のオフィスを探している

  • 入居の初期コストを抑えたい

  • セットアップオフィスに入居した数年後に、別のオフィスへの移転を計画している

  • 短期的に事業拡大により、従業員の増加が見込まれる

  • オフィスの移転にかけられる時間がない

セットアップオフィスは数あるオフィス形態の選択肢の一つなので、上記の条件に当てはまる場合前向きに検討してみてもよいかもしれません。

内装だけじゃない!自社にあったセットアップオフィスの探し方

ひとえにセットアップオフィスといっても、特徴は物件ごとに大きく異なります。自社にあったセットアップオフィスを探すポイントを4つのステップで見ていきましょう。

移転プロジェクトの要件定義・新オフィスのコンセプト決め

現状のオフィスの課題、新しいオフィスに求めるものを明確にし、移転プロジェクトの要件定義をします。

また、セットアップオフィスを選ぶ際に自社のコンセプトも重要です。企業理念・事業内容・目標・ワークスタイルなどを基準にすると、物件選びがスムーズに進みます。

オフィスのコンセプトを決める際の考え方は、以下の記事も参考にしてください。

コンセプトの優先順位に沿った候補物件の選定

要件定義や新オフィスのコンセプトに沿って、候補物件を選定していきます。
セットアップオフィスの場合は、すべての条件を満たすことが難しいケースがあるため、優先順位の高い項目をピックアップしておくと物件選びがスムーズです。

オフィスの内覧

イメージと実際の物件にギャップがないか、足を運んでの内覧は必須です。決めた要件定義やコンセプトに合うかどうかはもちろん、次の項目も確認しておくと良いでしょう。

必要な空間や什器の有無
社員や来訪者の導線
ビル共用部(玄関やトイレなど)の清潔感
他の階に入居している事業者や周辺環境、ビルの外観
周辺環境(駅からの距離、飲食店やコンビニの有無)

オフィス内覧時のチェックポイントや持ち物などは以下の記事にまとめていますので、併せてご覧ください。

条件交渉・契約

希望するサービスオフィスが決まったら条件交渉を行い、合意がとれたら契約します。契約期間や解約金の有無、原状回復の項目など、契約前にしっかり確認しましょう。

不明点がある場合は、契約前の段階でクリアにしておくとトラブルを防止できます。

特にレイアウトに何らかの軽微なアレンジを加えたい場合、自社で変更できない部分も詳細に確認することが重要です。

条件交渉を経験豊富な専門業者が行うことにより、提示よりも良い条件で契約できるケースも多くあります。

当社サービスをご利用いただき良い条件を引き出せた事例も数多くありますので、お気軽にご相談ください。

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まとめ

セットアップオフィスは内装工事が済んでいて必要最低限の什器が揃っているため、入居の初期コスト・時間を大幅に減らせます。

すぐに利用できるオフィスを探したい企業、短期間での利用が想定される企業、居抜き物件に興味があるけれどリスクが不安な企業などのニーズには特に沿ったオフィス形態であるため、自社の移転先のオフィスとしてメリットが大きそうな場合はぜひ検討してみてください。

当社では、オフィス環境の現状分析から移転後のアフターフォローまで、ワンストップで提供しています。セットアップオフィス選びのアドバイスもできますので、まずは気軽にご相談ください。

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