渋谷エリアや六本木エリアなどと比較してオフィス賃料相場が低く、オフィス用途としても人気が高い五反田エリア。JR山手線の品川駅、大崎駅にも近いというアクセスの良さから、近年ではIT企業を中心にベンチャー企業が集結してきている状況になっています。
そして現在では、五反田の顔とも言うべき大型複合施設「ゆうぽうと」の建て替えが行われているほか、大型複合商業施設である「TOC（東京卸売センター）ビル」の再開発が計画されているなど、変わりつつあるエリアでもあります。
今回は、大型オフィスビルの立地や設備内容、各オフィスビルの主要テナントなどをご紹介します。
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ついに大規模再開発が始動しはじめた大崎エリア
JR山手線の品川駅、大崎駅に近くに位置し、ビジネスの街としても人気が高い五反田エリア。五反田駅はJR山手線、東急池上線、都営地下鉄浅草線の乗換駅となっており、交通アクセスの良さでも人気があるエリアとなっています。
とはいえ、1987年1月には既に五反田駅の隣に位置する大崎駅の周辺が「大崎ニューシティ」として再開発され超高層ビルが立ち並んでいることと比べれば、雑居ビルが多い五反田エリアはビジネス街としての再開発が遅れていました。
このような状況に変化をもたらそうとしているのが、大型複合施設「ゆうぽうと」の建て替え計画です。ホテルや結婚式場、フィットネスジムなどがあり、多目的ホール「ゆうぽうとホール」が併設されていたことで「五反田の顔」として親しまれてきた「ゆうぽうと」ですが、2023年春頃の竣工に向けて「五反田計画（仮称）」へと生まれ変わろうとしています。
また、さまざまな坪数の区画を賃貸できることからスタートアップやベンチャー企業にも人気がある大型複合商業施設「TOC（東京卸売センター）ビル」にも建て替えの計画が持ち上がっています。
大規模ではありませんが、「A-PLACE五反田」という地上10階建ての物件が2012年2月に竣工するなど、五反田エリアにも新たなオフィスビルが登場してきています。
現在、株式会社IMAGICA GROUP（イマジカ グループ）本店や株式会社IMAGICA Lab.（イマジカ ラボ）の本社がある五反田駅と大崎駅の中間のエリアでは「東五反田2丁目第3地区開発計画」も持ち上がっています。2020年度中の都市計画決定・告示を目指している段階なので実際の再開発はまだ先となりますが、地上約20階、延べ約70,000㎡の面積を持つ業務棟（商業オフィスビル）の建設も予定されています。
五反田エリア近辺や大崎エリア近辺にはマンションも多く、今後はオフィスビルも増加していくことで職住接近のモデルにもなるでしょう。
五反田エリアにオフィスを構えるメリット
五反田エリアにオフィスを移転するかどうかを判断するためには、このエリアにオフィスを構えるメリットを把握しておく必要があります。
アクセスの良好さと比較してオフィス賃料が安価
五反田駅はJR山手線にあり、品川駅や渋谷駅にも10分以内に到着するという交通アクセスの良さを持った駅です。都営浅草線が乗り入れているので、新橋、日本橋といった都心や成田空港へのアクセスも良好となっています。
それに反して、日本橋などを擁する中央区、丸の内や大手町などを擁する千代田区、新橋、六本木などを擁する港区、渋谷を擁する渋谷区と比較して坪単価が安価になっています。
アクセスの良さと比較してオフィスビルの賃料が安いという五反田エリアのメリットから、数年前からIT企業を中心としたベンチャー企業やスタートアップが集まってきています。
その結果、五反田中心を流れる目黒川沿いを「渓谷」と見立てて「五反田バレー」とした名付けた交流団体が2018年7月に発足するほどまでになりました。
五反田バレー発足の理由は、「ビットバレー」と呼ばれていた渋谷エリアのオフィス賃料が高騰したことによりIT企業が渋谷エリアを離れていき、五反田エリアに集まったものとされています。
五反田に本社を構えるITスタートアップやベンチャー企業の代表企業としては、クラウド会計ソフトを提供する「freee（フリー）」、スキルマーケットを運営する「ココナラ」、飲食店・レストランの予約台帳／顧客台帳サービスを提供する「飲食×IT」企業「トレタ」、フリーマーケットアプリを運営するジモティー、SFA/CRMなどの営業支援プラットフォームを運営する「マツリカ」などがあります。
職住接近を実現できる
五反田エリアや隣駅の大崎エリアには高層マンションが林立しているため、職場と住居が近い「職住接近」を実現できるエリアになります。五反田エリアや大崎エリアだけでなく、東急池上線沿線や都営地下鉄浅草線の馬込駅、戸越駅方面であれば、比較的安価に住めるマンションやアパートも存在しています。
渋谷エリアや六本木エリア、そのほか、新橋エリアや日本橋エリアなどですと、近隣に住宅となる場所が少ない上、家賃も高額となっています。
住居を確保しやすいエリアにオフィスを構えることは企業の魅力の一つとなり、良質な従業員を集める助けになるでしょう。
商業施設も増えつつある
職住接近を実現したら、商業施設の状況も気になるものです。その点でも、五反田エリアは充実しつつあります。
JR五反田駅に既に存在していた商業施設「アトレ五反田1（旧称：アトレヴィ五反田）」に続き、「アトレ五反田2」が2020年3月26日にオープンしました。さらに、JR五反田駅だけでなく東急池上線の五反田駅にも直結していた商業施設「レミィ五反田」が「五反田東急スクエア」へと名称を変え、2020年4月24日にリニューアルオープンしています。
スーパーマーケットについても、アトレ五反田1内に「成城石井アトレヴィ五反田店」、五反田東急スクエア内に「五反田東急ストア」があるほか、東五反田方面には「ライフエクストラ 東五反田店」も存在します。
日常的な買い物には不自由することはないでしょう。
また、五反田駅周辺は多くの飲食店が集まっています。
そのため、五反田エリアにオフィスを構えれば、従業員がランチを取る場所や仕事が終わった後の食事や飲み会などに利用する場所に困ることはありません。
次に本記事では、大型複合施設であるゆうぽうと（新規仮称：五反田計画）、大型複合商業施設「TOC（東京卸売センター）ビル」、2012年2月に竣工したオフィスビルであるA-PLACE五反田の3棟を中心にご紹介します。
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ゆうぽうと（新規仮称：五反田計画）の立地や設備内容、各オフィスビルの主要テナントなど
ゆうぽうとは、日本郵政グループの不動産開発を行う日本郵政不動株式会社が所有していた大型複合施設です。もともとは日本郵政公社が設置・運営していた簡易保険加入者福祉施設「東京簡易保険会館」でした。
6,700㎡の敷地面積を持ち、多目的ホール「ゆうぽうとホール」を併設していたことでも有名でした。そのほか、ホテルや会議室、結婚式場、レストラン、カルチャースクール、フィットネスジムなどの施設を備え1982年4月1日にオープンしましたが、老朽化と経営赤字により2015年9月30日をもって閉館しています。
しかし、日本郵政不動産はこのゆうぽうと跡地を活用すべく、自社開発の第1号案件として大規模複合施設「五反田計画（仮称）」を手がけることになりました。
五反田エリアで超高層ビルと言えばマンションしかありませんでしたが、五反田計画（仮称）は、地上21階（高さ約100m）、地下3階という陣容を予定しています。
また、ゆうぽうとにはオフィスフロアはありませんでしたが、五反田計画（仮称）では下層階をオフィスエリアにする予定で、上層階はゆうぽうと時代から引き続きホテルとなる予定です。また、低層階には飲食中心の商業施設、多目的ホールのほか、シェアオフィスを設置する予定となっています。
延床面積は約68,000㎡、オフィスの1フロアは五反田エリア最大級となる約1,000坪の整形無柱空間を創出しようとしています。オフィス設計は、Wellness(健康)、Amenity(快適性)、Communication(交流)、Creativity(創造性)などをテーマとする予定で、環境性能や省エネ性能、安全性能などに配慮した最新スペックのものを搭載していく予定です。
五反田計画（仮称）は2020年春から準備工事がスタートし、2020年秋から本体工事に着手する予定です。そして竣工は、2023年春を予定しています。
■五反田計画（仮称）
【住所】東京都品川区西五反田8-4-13
【最寄り駅】JR山手線・都営地下鉄 浅草線・東急池上線「五反田駅」から徒歩約5分
参考サイト：五反田計画（仮称）
TOC（東京卸売センター）ビルの立地や設備内容、各オフィスビルの主要テナントなど
TOC（東京卸売センター）ビルは、五反田駅西口から徒歩約8分の場所に位置する大型複合商業施設です。
竣工は1970年3月となっており、落成当時は日本最大の容積率を誇るビルでした。構造としては、地上13階建て、地下3階、延べ床面積174,013.32㎡となっており、低層階や地下階には小売店や飲食店が中心に展開されています。もともと、東京卸売センタービルと呼ばれていたことから、200店舗を超える小売店舗兼卸売店舗があることも特徴です。
高層階はオフィス中心となっており、5,236.72㎡の面積を持つグランドホールや1,149.89㎡の面積を持つ特別ホールは最上階である13階にあります。
1フロア3,000坪以上という圧倒的規模を誇るフロアは、10坪からでも賃貸することができ、入居後の成長が考えられるスタートアップやベンチャー企業にとっても移転をせずに拡張できるというメリットを持つオフィスビルとなっています。
フロアの床荷重は300kg/㎡、コンセント容量は20VA/㎡（増量可能）となっており、タイルカーペット貼りの床はOAフロアにも対応可能となっています。天井高はジプトーン部分が2,400mm、スラブが3,200mmになっています。
TOC（東京卸売センター）ビルに入居しているテナントは、中小企業やスタートアップ、ベンチャー企業、あるいはそれらの支社が中心です。歯科医療機器の開発・製造・販売を行っている長田電機工業、トータル美容卸のサクラ産業、青山商事グループのクリエイティブ・ソリューション企業であるアスコン、WEBの運営支援を行うオンサイト、飲食店・レストランの予約台帳／顧客台帳サービスを提供する「飲食×IT」企業であるトレタなどが入居しています。
なお、TOC（東京卸売センター）ビルにも建て替え計画が持ち上がっていますが、入居企業数が多いため先は長いという見方が強いです。
■TOC（東京卸売センター）ビル
【住所】東京都品川区西五反田7-22-17
【最寄り駅】JR山手線・都営地下鉄 浅草線・東急池上線「五反田駅」から徒歩約8分
参考サイト：五反田計画（仮称）
A-PLACE五反田の立地や設備内容、オフィスビルの主要テナントなど
A-PLACE五反田は、JR五反田駅から続く主要幹線道路「桜田通り」沿いの角地に位置しており、JR五反田駅ホームからもはっきりと見える位置にあるオフィスビルです。
同ビルは2012年2月に竣工されており、地上10階建て、地下1階、延べ床面積5,782.65㎡があります。1階のオフィスフロアは158.51㎡（47.94坪）、2階から10階のオフィスフロアは430.02㎡（130.08坪）になっています。
また、フロアの床荷重は300kg/㎡（一部500kg/㎡）、天井高は2階から10階部分が2,700mmになっています。
なお、A-PLACE五反田に入居しているテナント企業としては、「安否確認サービス」「kintone連携サービス」を提供しているサイボウズの子会社「トヨクモ」、WEB事業、新卒紹介事業、医療事業など多角的に事業を展開しているDYM、工業用ファスナー（ネジ部品などの締結部品）の開発、販売および各種サービスを中心に展開しているリネックス・サンシンなどがあります。
現状、五反田駅周辺には最近竣工されたオフィスビルは多くないため、五反田エリアにおいては希少となる最新設備を持ったオフィスビルと言えるでしょう。
■A-PLACE五反田
【住所】東京都品川区西五反田2-27-3
【最寄り駅】JR山手線・都営地下鉄 浅草線・東急池上線「五反田駅」から徒歩約4分
参考サイト：五反田計画（仮称）
まとめ
IT関連のベンチャー企業やスタートアップが集まり、数年前から話題となっていた五反田エリア。近隣のマンションやアパートの家賃相場が低いことから「職住接近」を実現でき、商業施設や飲食店も多いことから、終業後のアフター5や休日も充実できる環境を持っています。
その反面、雑居ビルが多く、大型オフィスビルが少ないことから、大手企業の本社は少なく、ビジネス街としては中小企業やベンチャー企業、スタートアップが中心の街となっていました。
その状況がゆうぽうと（新規仮称：五反田計画）の建て替え計画を機に動こうとしています。TOC（東京卸売センター）ビルの建て替えはまだ構想段階ですが、それが具体的に動けことになれば、五反田エリアのオフィスビル事情も大きく変わっていくでしょう。
